Как продать квартиру, если собственник или один из собственников — несовершеннолетний

Ребенку принадлежит квартира или доля в ней, а семье нужно продать недвижимость.

Например, чтобы купить квартиру побольше, переехать в другой город, разъехаться после развода или решить финансовые проблемы.

И здесь родители часто сталкиваются с неожиданностью:

«Мы же родители. Почему мы не можем просто продать квартиру ребенка и купить ему другую?»

Потому что недвижимость принадлежит не родителям, а несовершеннолетнему.

Родители или другие законные представители участвуют в сделке от имени ребенка либо дают необходимое согласие — в зависимости от его возраста. Но распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего находится под особым контролем государства.

Поэтому обычная схема «нашли покупателя — подписали договор — получили деньги» здесь не работает.

Разберемся, как подготовить такую продажу и почему особенно важно заниматься этим вопросом заранее.

Сначала нужно понять: ребенок собственник или просто зарегистрирован в квартире

Это принципиально разные ситуации.

Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но собственником не является, сама по себе регистрация несовершеннолетнего не означает, что для любой продажи автоматически потребуется разрешение органов опеки.

Но необходимо отдельно проверить обстоятельства приобретения квартиры, права ребенка, историю приватизации и то, где он будет зарегистрирован и проживать после продажи.

Совсем другая ситуация — когда ребенку принадлежит вся квартира или доля в праве собственности.

Тогда речь идет уже о распоряжении его имуществом.

И здесь действуют специальные правила.

Если ребенок собственник, просто продать его квартиру нельзя

Задача органов опеки — не оценивать, нравится семье новая квартира или нет.

Их задача — защитить имущественные интересы несовершеннолетнего.

Поэтому при продаже принадлежащей ребенку недвижимости необходимо заранее согласовать условия распоряжения его имуществом и получить требуемое разрешение.

При этом нельзя исходить из упрощенного правила:

«Главное купить ребенку столько же квадратных метров».

Оценивается ситуация в целом.

Имеют значение:

• размер принадлежащей ребенку доли;
• стоимость его имущества;
• характеристики приобретаемого жилья;
• местонахождение новой квартиры;
• условия проживания;
• размер доли, которую ребенок получит взамен;
• конкретная схема сделки.

Обстоятельства каждой семьи отличаются, поэтому универсальной формулы здесь нет.

Возраст ребенка тоже имеет значение

Если собственнику еще нет 14 лет, сделку от его имени совершают законные представители в установленном законом порядке.

Если собственнику от 14 до 18 лет, несовершеннолетний уже участвует в сделке сам, но с письменного согласия законных представителей и с соблюдением остальных требований законодательства.

Это нужно учитывать еще на этапе подготовки документов.

Продажа недвижимости несовершеннолетнего требует нотариуса

Сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению.

Поэтому нотариуса необходимо включать в схему сделки заранее.

Он проверит документы, полномочия участников и соблюдение требований к форме сделки.

Но важно понимать: нотариус не заменяет разрешение органов опеки, когда оно необходимо.

Самый простой сценарий — одновременно купить ребенку другую недвижимость

Распространенная ситуация:

семья продает старую квартиру и одновременно покупает новую.

Например, у ребенка была 1/3 доли в двухкомнатной квартире, а после сделки он получает долю в новой трехкомнатной.

На первый взгляд все очевидно: жилищные условия улучшаются.

Но и здесь необходимо заранее проверить, соответствует ли предполагаемая схема требованиям опеки.

Потому что оценивается не только количество комнат.

Допустим, старая квартира находится в Санкт-Петербурге, а новая — в небольшом населенном пункте далеко от города.

Формально площадь может быть больше, но стоимость и фактические условия могут существенно отличаться.

Поэтому ориентироваться исключительно на квадратные метры неправильно.

Можно ли вместо покупки квартиры положить деньги ребенку на счет

Иногда семья не собирается сразу покупать другую недвижимость.

Например:

• переезжает в другой регион;
• временно будет жить у родственников;
• планирует покупку позднее;
• ребенку уже принадлежит другая недвижимость.

Возникает вопрос:

«Можно ли продать долю ребенка, а его деньги положить на специальный счет?»

В определенных ситуациях органы опеки могут согласовать конструкцию, при которой денежные средства, приходящиеся на имущество несовершеннолетнего, зачисляются на счет на установленных условиях.

Но рассчитывать на это как на автоматическую альтернативу покупке другой недвижимости нельзя.

Решение зависит от конкретных обстоятельств и позиции уполномоченного органа.

Поэтому сначала необходимо получить понимание допустимой схемы — и только потом обещать покупателю конкретные сроки сделки.

Почему нельзя сначала найти покупателя, а потом идти в опеку

Теоретически можно.

Практически при срочной продаже это часто становится проблемой.

Представим:

покупатель найден.

Он готов заплатить 12 млн рублей.

Передал аванс.

Ему обещали выйти на сделку через две недели.

После этого продавцы начинают заниматься разрешением органов опеки.

И выясняется, что предложенная схема не подходит либо требуются дополнительные документы или изменение условий.

Срок сделки переносится.

Покупатель ждать не хочет и выбирает другую квартиру.

Поэтому квартиру с несовершеннолетним собственником лучше готовить к продаже в обратном порядке:

сначала определить допустимую схему — затем искать покупателя.

Особенно сложно, если одновременно продается и покупается квартира

Такие сделки часто превращаются в цепочку.

Нужно:

1. найти покупателя на старую квартиру;
2. подобрать новую квартиру;
3. согласовать параметры с органами опеки;
4. получить необходимые документы;
5. синхронизировать продавцов и покупателей;
6. провести нотариальную сделку;
7. правильно организовать расчеты и регистрацию.

Если продавец новой квартиры не готов ждать, вся конструкция может разрушиться.

Поэтому при продаже квартиры ребенка особенно важны не только юридические знания, но и организация всей цепочки.

А если родители в разводе

Развод родителей сам по себе не прекращает права и обязанности каждого из них в отношении ребенка.

Поэтому нельзя автоматически исходить из того, что квартирой ребенка сможет распорядиться только тот родитель, с которым он проживает.

Необходимо учитывать конкретную семейную и юридическую ситуацию, наличие обоих законных представителей, судебных решений и другие обстоятельства.

Если между родителями конфликт, подготовка сделки может стать значительно сложнее.

Этот вопрос лучше выяснять до поиска покупателя.

А если один из родителей находится за границей

Это тоже не означает, что продажа обязательно невозможна.

Но может потребоваться заранее решить вопрос с документами и участием соответствующего законного представителя.

В зависимости от ситуации могут понадобиться доверенности, согласия и документы, оформленные за пределами России с соблюдением требований к их использованию в РФ.

Если начать заниматься этим за несколько дней до сделки, сроки почти наверняка увеличатся.

Что если ребенку принадлежит совсем маленькая доля

Например, 1/20 квартиры.

Иногда родители считают:

«Доля же маленькая, значит можно оформить проще».

Размер доли сам по себе не отменяет принадлежность имущества несовершеннолетнему.

Даже небольшая доля — это собственность ребенка.

Поэтому требования к распоряжению ею нельзя игнорировать только потому, что ее рыночная стоимость относительно невелика.

Можно ли продать такую квартиру срочно

Можно.

Но слово «срочно» здесь нужно понимать правильно.

Если все необходимые разрешения уже получены, документы подготовлены и схема определена, сама сделка может быть проведена достаточно быстро.

Если же собственник обращается сегодня и говорит:

«У ребенка половина квартиры, разрешения опеки нет, другую квартиру мы еще не выбрали, но деньги нужны через три дня»,

обещать обычную продажу за несколько дней было бы неправильно.

Сначала необходимо решить вопросы, связанные с имуществом несовершеннолетнего.

Поможет ли срочный выкуп

Срочный выкуп может решить проблему поиска покупателя, торга, показов и ожидания.

Но он не отменяет требования закона.

Если для распоряжения недвижимостью ребенка требуется разрешение органов опеки и нотариальное удостоверение, при срочном выкупе эти требования сохраняются.

Нельзя просто сказать:

«Мы покупаем за свои деньги, поэтому опека не нужна».

Так это не работает.

Поэтому профессиональный срочный выкуп такой квартиры начинается не с передачи денег, а с изучения юридической конструкции сделки.

Что нужно подготовить заранее

Точный перечень документов зависит от ситуации, но до начала продажи желательно собрать и проверить:

• документы на квартиру;
• сведения ЕГРН;
• документы, на основании которых ребенок получил собственность;
• свидетельство о рождении и паспорт несовершеннолетнего;
• документы законных представителей;
• сведения о семейной ситуации;
• документы на приобретаемую недвижимость, если она уже выбрана;
• предполагаемую схему расчетов;
• условия, на которых ребенок получит имущество или денежные средства взамен.

После этого уже можно понимать, насколько быстро реально провести продажу.

Не стоит искусственно ухудшать положение ребенка ради удобства сделки

Иногда при сложной цепочке возникает соблазн подобрать формальную конструкцию, которая позволит быстрее получить разрешение.

Но цель подготовки должна быть другой.

Необходимо одновременно решить две задачи:

провести продажу и сохранить имущественные интересы ребенка.

Если новая схема явно ухудшает положение несовершеннолетнего только ради того, чтобы взрослые быстрее получили деньги, именно это и может стать препятствием.

Отдельная ситуация — срочная продажа из-за долгов родителей

Представим, что семье срочно нужны деньги.

Есть кредиты, исполнительные производства или другие обязательства.

При этом часть квартиры принадлежит ребенку.

Важно понимать: имущество ребенка — не резерв для погашения долгов родителей.

Деньги, соответствующие его имущественным правам, требуют особого режима защиты.

Поэтому такую сделку нужно особенно тщательно структурировать.

Как мы работаем с такими квартирами в «Сделки.ру»

Если в квартире есть несовершеннолетний собственник, мы сначала выясняем:

• какая доля принадлежит ребенку;
• каким образом она была приобретена;
• что семья собирается делать после продажи;
• покупается ли другое жилье;
• какую собственность ребенок получит взамен;
• получено ли разрешение органов опеки;
• какие сроки реально необходимы;
• как организовать нотариальную сделку и расчеты.

Только после этого можно говорить о конкретном сценарии продажи.

В некоторых случаях выгоднее спокойно подготовить документы и продавать квартиру обычному покупателю.

В других — если семье важна скорость и все юридические условия уже могут быть соблюдены — можно рассматривать срочный выкуп.

Мы не обещаем обойти опеку или провести такую квартиру «по упрощенной схеме».

Задача ровно обратная: сделать так, чтобы срочность не создала проблему ребенку, продавцам и будущему покупателю.

Главное

Если ребенок просто зарегистрирован в квартире и если ребенок является ее собственником — это две совершенно разные ситуации.

Когда несовершеннолетнему принадлежит недвижимость или доля, продажу нужно готовить заранее.

Необходимо определить допустимую схему, решить вопрос с органами опеки, подготовить документы, при необходимости подобрать встречную недвижимость и организовать нотариальную сделку.

И только после этого можно точно говорить о сроках.

Поэтому если квартиру нужно продать срочно, а среди собственников есть ребенок, лучше не начинать с объявления.

Начните с проверки документов и будущей схемы сделки.

В агентстве недвижимости «Сделки.ру» можем предварительно разобрать такую ситуацию, оценить квартиру и определить возможные варианты продажи — обычную сделку или срочный выкуп с соблюдением всех требований к защите имущества несовершеннолетнего.