Собственник сделал хороший ремонт, заказал профессиональные фотографии, подготовил квартиру к показам и назначил вполне разумную цену.
Покупатель приезжает на просмотр, заходит в подъезд - и его впечатление об объекте меняется еще до того, как он увидел саму квартиру.
Запах. Грязные стены. Старый лифт. Плохое освещение. Разбитые почтовые ящики. Следы протечек на потолке.
И квартира, которая прекрасно выглядела на фотографиях, внезапно начинает восприниматься совсем иначе.
Состояние подъезда и самого дома действительно влияет и на стоимость квартиры, и на скорость ее продажи. Причем иногда значительно сильнее, чем предполагает собственник.
Разберемся, почему так происходит и что можно сделать продавцу.
Покупатель оценивает квартиру еще до того, как в нее вошел
Покупка квартиры - это не покупка определенного количества квадратных метров.
Человек одновременно покупает:
Поэтому просмотр фактически начинается не с входной двери квартиры, а еще на подходе к дому.
Ухоженный двор, чистый подъезд и нормальный лифт усиливают привлекательность объекта.
Запущенный дом действует наоборот.
Какие проблемы особенно сильно влияют на впечатление
Покупатели обращают внимание прежде всего на несколько вещей.
Грязный и запущенный подъезд
Облупленные стены сами по себе редко становятся причиной отказа от покупки.
Гораздо хуже, если возникает общее ощущение бесхозности:
У покупателя возникает вполне логичный вопрос:
«Если подъезд находится в таком состоянии сейчас, что здесь будет через пять лет?»
Неприятные запахи
Это один из самых сильных негативных факторов.
Запах канализации, сырости, мусоропровода, табака или животных невозможно скрыть красивым ремонтом внутри квартиры.
Более того, покупатель начинает опасаться, что запах может проникать и в саму квартиру.
Состояние лифта
Особенно это важно для квартир на высоких этажах.
Старый, шумный или регулярно неработающий лифт становится полноценным недостатком объекта.
Для семьи с маленькими детьми, пожилого человека или покупателя с ограниченной мобильностью такой фактор иногда вообще становится причиной отказаться от просмотра.
Следы протечек и сырости
Если в подъезде видны потеки на стенах и потолке, покупатель начинает думать уже не о косметике.
Возникают вопросы о состоянии:
И это совершенно другой уровень опасений.
Состояние фасада и самого здания
Трещины, осыпающаяся штукатурка, поврежденный фасад, запущенная кровля - все это формирует представление о техническом состоянии дома.
Особенно внимательно на такие вещи смотрят покупатели квартир в старом фонде.
Почему хороший ремонт квартиры не всегда компенсирует плохой дом
Одна из распространенных ошибок собственника - оценивать квартиру исключительно по тому, сколько денег вложено в ее ремонт.
Например:
«У меня ремонт на три миллиона, значит квартира должна стоить дороже остальных».
Но покупатель смотрит на объект целиком.
Если квартира находится в запущенном доме, дорогой ремонт внутри создает странный контраст.
Клиент понимает: свою квартиру он отремонтировать может.
А самостоятельно отремонтировать подъезд, заменить лифт, починить кровлю или изменить соседей - нет.
Поэтому для многих покупателей именно состояние общедомового имущества оказывается важнее дорогой отделки внутри квартиры.
Насколько состояние подъезда влияет на цену
Универсального процента здесь нет.
Было бы неправильно утверждать, что плохой подъезд автоматически уменьшает стоимость квартиры, например, на 5 или 10%.
Все зависит от конкретного дома и альтернатив, которые есть у покупателя.
Если два похожих объекта стоят примерно одинаково, но один находится в ухоженном доме, а второй - в запущенном, покупатель почти наверняка выберет первый.
Чтобы второй объект стал интереснее, продавцу приходится компенсировать недостаток ценой.
Чем серьезнее проблема дома, тем заметнее должна быть эта разница.
Есть разница между «некрасиво» и «проблемно»
Это важный момент.
Старый ремонт в подъезде - преимущественно эстетический недостаток.
А вот:
уже воспринимаются как потенциальные будущие расходы и риски.
И реакция покупателя на них будет совершенно другой.
Состояние дома особенно важно при продаже дорогой квартиры
Чем выше стоимость объекта, тем выше требования покупателя к окружению.
Клиенту психологически сложно заплатить большие деньги за квартиру и каждый день проходить через грязный подъезд с неприятным запахом.
Поэтому бывает ситуация, когда собственник сделал действительно дорогой дизайнерский ремонт, но продать квартиру с соответствующей премией не получается.
Причина проста: сам дом не поддерживает заявленный уровень стоимости объекта.
Что продавец может сделать перед продажей
Понятно, что собственник одной квартиры не может провести капитальный ремонт всего дома.
Но некоторые вещи исправить вполне реально.
Обратиться в управляющую компанию
Если:
имеет смысл добиться их устранения до начала активных показов.
Иногда несколько обращений в управляющую компанию дают заметный результат.
Привести в порядок свой этаж
Даже если весь подъезд далек от идеала, чистая лестничная площадка перед квартирой улучшает впечатление.
Иногда достаточно убрать лишние вещи, вымыть площадку и привести в порядок пространство около входной двери.
Выбирать правильное время для просмотра
Если около дома вечером невозможно припарковаться, а днем ситуация значительно лучше - показ разумнее назначить днем.
Если подъезд темный - лучше проводить просмотр при хорошем естественном освещении.
Это не попытка что-либо скрыть. Это обычная грамотная презентация объекта.
Что делать, если именно дом мешает продаже квартиры
Это можно понять по реакции покупателей.
Если клиенты:
значит рынок уже показывает проблему.
Продолжать объяснять каждому покупателю, что «зато внутри хороший ремонт», обычно бесполезно.
Нужно либо менять цену, либо искать аудиторию, для которой недостатки дома менее существенны.
А если квартиру нужно продать быстро
Ситуация становится сложнее, если одновременно присутствуют два фактора:
Тогда обычная продажа может потребовать заметного дисконта.
В такой ситуации имеет смысл сравнить, сколько собственник реально получит при разных сценариях.
При обычной продаже нужно учитывать:
И уже эту сумму сравнивать с предложением по срочному выкупу.
Иногда разница оказывается меньше, чем кажется при простом сравнении цены объявления и цены выкупа.
Как мы работаем с такими объектами
Агентство недвижимости «Сделки.ру» уже много лет занимается срочным выкупом квартир, в том числе объектов, которые сложно продать обычному покупателю.
Плохое состояние подъезда, старый дом или необходимость капитального ремонта сами по себе не являются для нас причиной отказаться от рассмотрения квартиры.
Мы оцениваем весь объект целиком:
После этого можем сориентировать собственника по цене и предложить варианты решения.
При этом срочный выкуп нужен далеко не каждому.
Если мы видим, что квартиру вполне реально продать на открытом рынке без существенного дисконта, собственнику может быть выгоднее выбрать обычную продажу.
Главное
Состояние подъезда и дома действительно влияет на стоимость квартиры.
Покупатель приобретает не только пространство за входной дверью. Он понимает, что будет пользоваться этим подъездом, лифтом и двором каждый день.
Поэтому даже прекрасная квартира может продаваться сложнее, если окружающее пространство сильно ей проигрывает.
Исправить весь дом перед продажей невозможно.
Но можно сделать другое: объективно оценить влияние недостатков, правильно определить цену и выбрать подходящую стратегию.
А если квартира долго не продается и покупатели раз за разом отказываются именно из-за состояния дома, стоит перестать бороться с очевидным недостатком и посчитать, какой вариант продажи окажется наиболее выгодным.
В «Сделки.ру» мы можем оценить такую квартиру, объяснить, насколько состояние дома действительно влияет на ее ликвидность, и предложить несколько вариантов дальнейших действий - от обычной продажи до срочного выкупа.
Покупатель приезжает на просмотр, заходит в подъезд - и его впечатление об объекте меняется еще до того, как он увидел саму квартиру.
Запах. Грязные стены. Старый лифт. Плохое освещение. Разбитые почтовые ящики. Следы протечек на потолке.
И квартира, которая прекрасно выглядела на фотографиях, внезапно начинает восприниматься совсем иначе.
Состояние подъезда и самого дома действительно влияет и на стоимость квартиры, и на скорость ее продажи. Причем иногда значительно сильнее, чем предполагает собственник.
Разберемся, почему так происходит и что можно сделать продавцу.
Покупатель оценивает квартиру еще до того, как в нее вошел
Покупка квартиры - это не покупка определенного количества квадратных метров.
Человек одновременно покупает:
- дом;
- подъезд;
- лифт;
- двор;
- соседство;
- качество обслуживания дома;
- общее ощущение от места, где ему предстоит жить.
Поэтому просмотр фактически начинается не с входной двери квартиры, а еще на подходе к дому.
Ухоженный двор, чистый подъезд и нормальный лифт усиливают привлекательность объекта.
Запущенный дом действует наоборот.
Какие проблемы особенно сильно влияют на впечатление
Покупатели обращают внимание прежде всего на несколько вещей.
Грязный и запущенный подъезд
Облупленные стены сами по себе редко становятся причиной отказа от покупки.
Гораздо хуже, если возникает общее ощущение бесхозности:
- давно не было ремонта;
- грязные лестничные площадки;
- сломаны двери;
- разбиты окна;
- не работают светильники;
- испорчены почтовые ящики.
У покупателя возникает вполне логичный вопрос:
«Если подъезд находится в таком состоянии сейчас, что здесь будет через пять лет?»
Неприятные запахи
Это один из самых сильных негативных факторов.
Запах канализации, сырости, мусоропровода, табака или животных невозможно скрыть красивым ремонтом внутри квартиры.
Более того, покупатель начинает опасаться, что запах может проникать и в саму квартиру.
Состояние лифта
Особенно это важно для квартир на высоких этажах.
Старый, шумный или регулярно неработающий лифт становится полноценным недостатком объекта.
Для семьи с маленькими детьми, пожилого человека или покупателя с ограниченной мобильностью такой фактор иногда вообще становится причиной отказаться от просмотра.
Следы протечек и сырости
Если в подъезде видны потеки на стенах и потолке, покупатель начинает думать уже не о косметике.
Возникают вопросы о состоянии:
- кровли;
- труб;
- межпанельных швов;
- инженерных систем;
- подвала.
И это совершенно другой уровень опасений.
Состояние фасада и самого здания
Трещины, осыпающаяся штукатурка, поврежденный фасад, запущенная кровля - все это формирует представление о техническом состоянии дома.
Особенно внимательно на такие вещи смотрят покупатели квартир в старом фонде.
Почему хороший ремонт квартиры не всегда компенсирует плохой дом
Одна из распространенных ошибок собственника - оценивать квартиру исключительно по тому, сколько денег вложено в ее ремонт.
Например:
«У меня ремонт на три миллиона, значит квартира должна стоить дороже остальных».
Но покупатель смотрит на объект целиком.
Если квартира находится в запущенном доме, дорогой ремонт внутри создает странный контраст.
Клиент понимает: свою квартиру он отремонтировать может.
А самостоятельно отремонтировать подъезд, заменить лифт, починить кровлю или изменить соседей - нет.
Поэтому для многих покупателей именно состояние общедомового имущества оказывается важнее дорогой отделки внутри квартиры.
Насколько состояние подъезда влияет на цену
Универсального процента здесь нет.
Было бы неправильно утверждать, что плохой подъезд автоматически уменьшает стоимость квартиры, например, на 5 или 10%.
Все зависит от конкретного дома и альтернатив, которые есть у покупателя.
Если два похожих объекта стоят примерно одинаково, но один находится в ухоженном доме, а второй - в запущенном, покупатель почти наверняка выберет первый.
Чтобы второй объект стал интереснее, продавцу приходится компенсировать недостаток ценой.
Чем серьезнее проблема дома, тем заметнее должна быть эта разница.
Есть разница между «некрасиво» и «проблемно»
Это важный момент.
Старый ремонт в подъезде - преимущественно эстетический недостаток.
А вот:
- постоянные протечки;
- проблемы с канализацией;
- аварийный лифт;
- трещины;
- плохое состояние кровли;
- регулярные перебои с коммуникациями
уже воспринимаются как потенциальные будущие расходы и риски.
И реакция покупателя на них будет совершенно другой.
Состояние дома особенно важно при продаже дорогой квартиры
Чем выше стоимость объекта, тем выше требования покупателя к окружению.
Клиенту психологически сложно заплатить большие деньги за квартиру и каждый день проходить через грязный подъезд с неприятным запахом.
Поэтому бывает ситуация, когда собственник сделал действительно дорогой дизайнерский ремонт, но продать квартиру с соответствующей премией не получается.
Причина проста: сам дом не поддерживает заявленный уровень стоимости объекта.
Что продавец может сделать перед продажей
Понятно, что собственник одной квартиры не может провести капитальный ремонт всего дома.
Но некоторые вещи исправить вполне реально.
Обратиться в управляющую компанию
Если:
- перегорели лампы;
- разбито окно;
- не закрывается входная дверь;
- не проводится уборка;
- есть очевидные мелкие повреждения,
имеет смысл добиться их устранения до начала активных показов.
Иногда несколько обращений в управляющую компанию дают заметный результат.
Привести в порядок свой этаж
Даже если весь подъезд далек от идеала, чистая лестничная площадка перед квартирой улучшает впечатление.
Иногда достаточно убрать лишние вещи, вымыть площадку и привести в порядок пространство около входной двери.
Выбирать правильное время для просмотра
Если около дома вечером невозможно припарковаться, а днем ситуация значительно лучше - показ разумнее назначить днем.
Если подъезд темный - лучше проводить просмотр при хорошем естественном освещении.
Это не попытка что-либо скрыть. Это обычная грамотная презентация объекта.
Что делать, если именно дом мешает продаже квартиры
Это можно понять по реакции покупателей.
Если клиенты:
- приезжают на просмотр, но отказываются еще до детального осмотра квартиры;
- постоянно говорят о подъезде;
- задают много вопросов о состоянии дома;
- сравнивают объект с квартирами в более ухоженных домах;
- готовы покупать только с существенным торгом,
значит рынок уже показывает проблему.
Продолжать объяснять каждому покупателю, что «зато внутри хороший ремонт», обычно бесполезно.
Нужно либо менять цену, либо искать аудиторию, для которой недостатки дома менее существенны.
А если квартиру нужно продать быстро
Ситуация становится сложнее, если одновременно присутствуют два фактора:
- дом находится в плохом состоянии;
- у собственника нет нескольких месяцев на поиск подходящего покупателя.
Тогда обычная продажа может потребовать заметного дисконта.
В такой ситуации имеет смысл сравнить, сколько собственник реально получит при разных сценариях.
При обычной продаже нужно учитывать:
- возможный торг;
- расходы на рекламу;
- услуги агента;
- расходы на организацию сделки;
- содержание квартиры до момента продажи;
- время ожидания.
И уже эту сумму сравнивать с предложением по срочному выкупу.
Иногда разница оказывается меньше, чем кажется при простом сравнении цены объявления и цены выкупа.
Как мы работаем с такими объектами
Агентство недвижимости «Сделки.ру» уже много лет занимается срочным выкупом квартир, в том числе объектов, которые сложно продать обычному покупателю.
Плохое состояние подъезда, старый дом или необходимость капитального ремонта сами по себе не являются для нас причиной отказаться от рассмотрения квартиры.
Мы оцениваем весь объект целиком:
- расположение;
- характеристики квартиры;
- состояние дома;
- юридическую ситуацию;
- реальную ликвидность.
После этого можем сориентировать собственника по цене и предложить варианты решения.
При этом срочный выкуп нужен далеко не каждому.
Если мы видим, что квартиру вполне реально продать на открытом рынке без существенного дисконта, собственнику может быть выгоднее выбрать обычную продажу.
Главное
Состояние подъезда и дома действительно влияет на стоимость квартиры.
Покупатель приобретает не только пространство за входной дверью. Он понимает, что будет пользоваться этим подъездом, лифтом и двором каждый день.
Поэтому даже прекрасная квартира может продаваться сложнее, если окружающее пространство сильно ей проигрывает.
Исправить весь дом перед продажей невозможно.
Но можно сделать другое: объективно оценить влияние недостатков, правильно определить цену и выбрать подходящую стратегию.
А если квартира долго не продается и покупатели раз за разом отказываются именно из-за состояния дома, стоит перестать бороться с очевидным недостатком и посчитать, какой вариант продажи окажется наиболее выгодным.
В «Сделки.ру» мы можем оценить такую квартиру, объяснить, насколько состояние дома действительно влияет на ее ликвидность, и предложить несколько вариантов дальнейших действий - от обычной продажи до срочного выкупа.