Какие документы нужны для срочной продажи квартиры и что лучше подготовить заранее

Когда квартиру продают без спешки, отсутствие какого-нибудь документа обычно означает лишь несколько дополнительных дней ожидания.

При срочной продаже все иначе.

Покупатель найден, цена согласована, деньги готовы, стороны рассчитывают провести сделку в ближайшие дни — и внезапно выясняется, что не хватает документа, есть расхождение в данных ЕГРН или для продажи требуется согласие, о котором собственник даже не подозревал.

Сделка останавливается.

А если квартира продается из-за долгов, переезда, необходимости закрыть ипотеку или срочно купить другое жилье, потерянная неделя может иметь вполне конкретную цену.

Поэтому в «Сделки.ру» мы рекомендуем начинать срочную продажу не с объявления, а с проверки документов.

Разберемся, что желательно подготовить заранее и какие проблемы чаще всего обнаруживаются перед сделкой.

1. Паспорт собственника

Кажется очевидным, но проблемы встречаются и здесь.

Перед продажей стоит проверить:

• не истек ли срок действия паспорта;
• совпадают ли ФИО с данными в документах на квартиру;
• менялись ли фамилия, имя или другие персональные данные.

Если фамилия менялась, могут понадобиться документы, подтверждающие изменение данных.

Особенно внимательно к этому стоит отнестись, если право собственности оформлялось много лет назад.

2. Документ, на основании которого появилась собственность

Это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор приватизации;
• соглашение о разделе имущества;
• решение суда;
• договор участия в долевом строительстве и другие документы.

Сейчас сведения о зарегистрированном праве содержатся в ЕГРН, но правоустанавливающий документ все равно может понадобиться для проверки истории приобретения квартиры и подготовки сделки.

Если оригинал утрачен, лучше выяснить это заранее, а не в день подписания договора.

3. Актуальные сведения из ЕГРН

Это один из первых документов, которые необходимо проверить перед продажей.

Из сведений ЕГРН можно установить:

• кто является собственником;
• сколько собственников у квартиры;
• какие доли им принадлежат;
• есть ли ипотека;
• имеются ли аресты и запреты на регистрационные действия;
• существуют ли иные зарегистрированные ограничения.

Именно здесь иногда обнаруживается причина, по которой провести быструю сделку невозможно.

Например, собственник уверен, что старый арест давно снят, а в ЕГРН ограничение все еще присутствует.

Пока вопрос не будет решен, зарегистрировать переход права может не получиться.

4. Документы по семейному положению и согласие супруга, если оно требуется

Сам факт того, что в ЕГРН указан только один собственник, еще не всегда означает, что супруг никак не участвует в сделке.

Если квартира приобреталась в браке и относится к общему имуществу супругов, необходимо заранее разобраться, требуется ли нотариальное согласие второго супруга.

Ситуация будет другой, например, если квартира:

• принадлежала собственнику до брака;
• получена по наследству;
• подарена;
• режим имущества изменен брачным договором или соглашением.

Поэтому вопрос лучше проверять по документам конкретной семьи, а не исходить только из записи в ЕГРН.

5. Документы, связанные с зарегистрированными жильцами

Перед сделкой покупателя почти наверняка заинтересует:

«Кто зарегистрирован в квартире и когда эти люди будут сняты с регистрационного учета?»

Особенно внимательно нужно проверять историю приватизированных квартир.

Если человек отказался от участия в приватизации при определенных обстоятельствах, вопрос его права пользования квартирой может оказаться значительно сложнее обычной регистрации.

Нельзя просто исходить из принципа:

«Продадим квартиру, а потом новый собственник всех выпишет через суд».

Есть категории лиц, права которых требуют отдельного юридического анализа.

Поэтому историю регистрации лучше проверить до того, как квартира найдет покупателя.

6. Если собственник — несовершеннолетний

Такая сделка требует дополнительной подготовки.

Когда квартира или доля принадлежит ребенку, для распоряжения его недвижимостью, как правило, необходимо предварительно решить вопрос с органом опеки и попечительства.

Условия зависят от конкретной ситуации: что ребенок получает взамен, приобретается ли другая недвижимость, выделяется ли доля и т.д.

Кроме того, сделка с недвижимостью несовершеннолетнего собственника требует соблюдения специальной формы сделки.

Поэтому продать такую квартиру «за несколько дней», начав подготовку только после появления покупателя, обычно невозможно.

7. Если продается доля

Продажа доли имеет свою специфику.

В частности, необходимо учитывать преимущественное право покупки других участников долевой собственности, если доля продается постороннему лицу.

Также для сделок с долями законом предусмотрена нотариальная форма.

Поэтому перед рекламой объекта нужно понять:

• кому принадлежит остальная часть квартиры;
• требуется ли уведомление других собственников;
• какие сроки необходимо заложить.

8. Если квартира находится в ипотеке

Ипотека не означает, что квартиру нельзя продать.

Но обычной схемы «подписали договор и сразу зарегистрировали переход права» может быть недостаточно.

Необходимо выяснить:

• остаток задолженности;
• порядок досрочного погашения;
• требования конкретного банка;
• каким образом будет погашена ипотека;
• когда и как будет снято обременение.

Иногда покупатель перечисляет часть денег непосредственно банку, а оставшуюся сумму получает продавец после выполнения предусмотренных сделкой условий.

Главное — согласовать схему заранее.

9. Если на квартире есть арест или запрет

Это уже более сложная ситуация.

Само наличие долга у собственника не всегда препятствует продаже недвижимости.

А вот действующий запрет на регистрационные действия может фактически остановить регистрацию перехода права.

Поэтому необходимо установить:

• кто наложил ограничение;
• номер исполнительного производства или судебного дела;
• размер задолженности;
• что требуется для снятия запрета;
• сколько времени займет внесение изменений.

В «Сделки.ру» мы работаем и с такими квартирами.

В некоторых случаях сначала заключается предварительный договор, предоставляются средства для погашения задолженности, снимаются ограничения и только после этого проводится основная сделка.

Конкретная схема всегда зависит от обстоятельств.

10. Долги по коммунальным платежам

Наличие задолженности по ЖКУ само по себе обычно не означает автоматического запрета на продажу квартиры.

Но покупатель захочет понимать размер задолженности и порядок ее погашения.

Особое внимание нужно уделить задолженности по взносам на капитальный ремонт, поскольку законодательство предусматривает переход определенных обязательств по таким взносам к новому собственнику.

Поэтому перед сделкой лучше получить актуальные сведения и заранее определить, кто и когда погашает задолженность.

11. Перепланировка

Еще одна причина неожиданной задержки сделки.

Собственник мог много лет жить с объединенной кухней, перенесенной дверью или измененным санузлом и даже не задумываться о документах.

Покупатель, его юрист или ипотечный банк могут обратить на это внимание.

Это не означает, что любую квартиру с перепланировкой невозможно продать.

Но нужно заранее понимать:

• что именно изменено;
• отражены ли изменения в документах;
• допустима ли такая перепланировка;
• повлияет ли она на ипотеку покупателя.

Почему документы лучше проверять до поиска покупателя

Представим две ситуации.

В первой собственник сначала находит покупателя, получает аванс и обещает выйти на сделку через неделю.

После этого начинается проверка и обнаруживается запрет от приставов.

Покупатель ждать не хочет и уходит.

Во второй ситуации ограничение обнаруживают еще до начала продажи, выясняют причину и заранее готовят схему его снятия.

Когда появляется покупатель, продавец уже понимает, как будет проходить сделка.

Разница огромная.

Не для каждой сделки нужен огромный пакет документов

Иногда собственники впадают в другую крайность и начинают собирать десятки справок «на всякий случай».

Это тоже не всегда рационально.

Часть документов имеет ограниченный срок актуальности. Какие-то сведения можно получить электронно. Некоторые бумаги конкретной сделке вообще не понадобятся.

Поэтому правильный подход — не собрать максимальное количество документов, а сначала проверить юридическую ситуацию и определить необходимый комплект именно для этой квартиры.

Что особенно важно при срочной продаже

Если деньги нужны быстро, мы рекомендуем проверить четыре блока еще до начала активной продажи:

Первый — собственность.

Кто собственники и на каком основании возникло право.

Второй — ограничения.

Ипотека, аресты, запреты и другие обременения.

Третий — лица, связанные с квартирой.

Супруги, несовершеннолетние собственники, зарегистрированные граждане, участники приватизации.

Четвертый — техническое и финансовое состояние.

Перепланировка, коммунальные задолженности, капремонт и другие обстоятельства, способные повлиять на сделку.

Если эти четыре блока проверены, вероятность неприятного сюрприза непосредственно перед расчетами становится значительно ниже.

Как мы проводим срочные сделки в «Сделки.ру»

К нам часто обращаются именно потому, что обычная схема продажи уже не подходит.

Например:

• срочно нужны деньги;
• квартира находится в ипотеке;
• есть долги у приставов;
• наложен запрет на регистрационные действия;
• есть другие юридические сложности.

В таких ситуациях мы сначала изучаем документы и только потом определяем порядок сделки.

Если есть ограничения — выясняем, как их снять.

Если есть ипотека — определяем безопасную схему расчетов с банком.

Если часть денег необходимо направить на погашение долгов — заранее фиксируем порядок и условия передачи средств.

Наша задача — не просто быстро подписать договор, а провести сделку так, чтобы скорость не достигалась за счет юридической безопасности.

Главное правило срочной продажи

Если квартиру нужно продать быстро, документы стоит готовить раньше покупателя.

Потому что найти человека, готового купить квартиру, — только половина задачи.

Нужно еще иметь возможность действительно провести сделку в обещанный срок.

Иногда одна предварительная юридическая проверка экономит несколько недель, спасает уже найденного покупателя и позволяет избежать серьезных финансовых потерь.

Если вам необходимо срочно продать квартиру и вы не уверены, все ли документы готовы, обратитесь в агентство недвижимости «Сделки.ру».

Мы проверим ситуацию, определим, что необходимо подготовить, выявим возможные препятствия и предложим безопасный порядок продажи — в том числе для квартир с ипотекой, долгами, арестами и другими сложностями.