Почему квартиры после арендаторов продаются сложнее и что делать собственнику

Квартира несколько лет сдавалась в аренду, а теперь собственник решил ее продать.

На первый взгляд ничего сложного: арендаторы съезжают, квартира освобождается, размещается объявление - и можно искать покупателя.

Но на практике бывшие арендные квартиры нередко продаются сложнее аналогичных объектов, в которых собственники жили сами.

Потертая мебель, уставший ремонт, запахи, поврежденные двери и сантехника, следы протечек, множество мелких дефектов - по отдельности все это может казаться несущественным. Но вместе создает у покупателя ощущение квартиры, в которую придется вложить значительно больше денег, чем кажется на фотографиях.

Разберемся, как состояние квартиры после арендаторов влияет на продажу и всегда ли стоит делать ремонт перед выходом на рынок.

Почему квартира после аренды выглядит хуже, чем кажется собственнику

Если квартира сдавалась несколько лет, собственник обычно видел ее эпизодически. Поэтому изменения накапливаются постепенно и не всегда воспринимаются критично.

Покупатель же заходит в квартиру впервые и сразу замечает все:

• потертые стены;
• поврежденный ламинат;
• старую мебель;
• сломанные ручки;
• грязную сантехнику;
• пятна на потолке;
• запах табака или животных;
• следы неаккуратной эксплуатации.

Собственнику может казаться, что это мелочи, которые легко исправить.

Покупатель воспринимает их иначе:

«Здесь придется полностью делать ремонт».

И начинает считать расходы.

Причем обычно с запасом.

Особенно сложно, если последние арендаторы оставили квартиру в плохом состоянии

Иногда речь идет уже не об обычном износе.

Мы сталкиваемся с квартирами, которые после арендаторов остаются:

• сильно захламленными;
• прокуренными;
• с устойчивыми запахами;
• с тараканами;
• с поврежденной сантехникой;
• с испорченными дверями и мебелью;
• со следами протечек;
• с плесенью;
• с большим количеством мусора и вещей.

Такую квартиру бывает сложно даже нормально сфотографировать.

А на просмотре состояние объекта вызывает у покупателя сильную эмоциональную реакцию.

Человек может прекрасно понимать, что квартира после ремонта будет выглядеть совершенно иначе. Но далеко не каждый готов заниматься вывозом мусора, дезинсекцией, демонтажом и капитальным ремонтом сразу после покупки.

Почему покупатель закладывает в ремонт больше, чем он реально стоит

Допустим, объективно привести квартиру в порядок можно за 500 тысяч рублей.

Собственник рассуждает:

«Ну и что? Сделаю скидку 500 тысяч - покупатель сам отремонтирует».

Но покупатель обычно считает иначе.

Он видит старую кухню, полы, сантехнику, стены и начинает мысленно складывать:

ремонт + материалы + мебель + техника + демонтаж + вывоз мусора + непредвиденные расходы.

Вместо 500 тысяч у него легко получается миллион.

А иногда и больше.

Кроме того, он учитывает время, которое придется потратить на ремонт.

Поэтому квартира, требующая вложений на 500 тысяч рублей, вовсе не обязательно будет продаваться всего на 500 тысяч дешевле отремонтированного аналога.

Стоит ли делать ремонт перед продажей

Это один из главных вопросов.

И универсального ответа здесь нет.

Полноценный дорогостоящий ремонт перед продажей чаще всего делать невыгодно.

Вы можете вложить 1,5 млн рублей, но квартира не станет дороже на те же 1,5 млн.

Кроме того, покупателю может просто не понравиться выбранный вами интерьер.

Но это не означает, что квартиру нужно выставлять именно в том состоянии, в котором ее оставили арендаторы.

Очень часто гораздо эффективнее сделать минимальную предпродажную подготовку.

Что действительно имеет смысл сделать

Если состояние позволяет, мы рекомендуем в первую очередь:

• полностью вывезти мусор и ненужные вещи;
• провести генеральную уборку;
• вымыть окна;
• устранить сильные запахи;
• провести обработку от насекомых;
• заменить сломанные розетки, выключатели и ручки;
• устранить очевидные протечки;
• привести в порядок сантехнику;
• убрать совсем испорченную мебель.

Иногда этих относительно небольших действий достаточно, чтобы квартира начала восприниматься совершенно иначе.

Важно не превратить ее в новую.

Задача - убрать то, что вызывает у покупателя отторжение.

А стоит ли делать косметический ремонт?

Иногда - да.

Например, если квартира в целом нормальная, но стены сильно потерты или испачканы, недорогая покраска может заметно улучшить впечатление.

Но считать нужно заранее.

Если косметический ремонт обойдется в 300 тысяч рублей и позволит продать квартиру на 500-600 тысяч дороже или существенно быстрее, в этом есть смысл.

Если же квартире фактически требуется капитальный ремонт, пытаться замаскировать проблемы дешевой косметикой обычно бессмысленно.

Покупатель все равно увидит состояние объекта.

Почему нельзя просто поставить цену как у соседей

Еще одна распространенная ошибка.

Собственник смотрит объявления в своем доме:

«Такая же двухкомнатная квартира продается за 10 миллионов. Значит, и моя стоит 10».

Но у соседей может быть свежий ремонт, новая кухня, хорошая сантехника и квартира, полностью готовая к проживанию.

Если ваша квартира после нескольких лет аренды требует серьезных вложений, покупатель обязательно учтет эту разницу.

И если цена одинаковая, он выберет более подготовленный объект.

Что происходит, если цену изначально завысить

Обычно сценарий выглядит одинаково.

Квартира выходит на рынок по цене хороших аналогов.

Звонков мало.

Через месяц собственник снижает цену.

Потом еще немного.

Объявление находится в рекламе уже несколько месяцев.

Покупатели видят историю снижения стоимости и начинают торговаться еще активнее.

В результате квартира иногда продается дешевле, чем могла бы быть продана при правильной цене с самого начала.

Когда лучше продавать квартиру «как есть»

Бывают ситуации, когда вкладываться в подготовку просто нет смысла.

Например:

• квартира требует капитального ремонта;
• состояние очень тяжелое;
• собственнику срочно нужны деньги;
• нет средств на ремонт;
• квартира находится в другом городе;
• заниматься вывозом вещей и организацией рабочих некому.

В таком случае нужно сравнить два сценария.

Первый - вложить деньги и время в подготовку, затем несколько месяцев искать обычного покупателя.

Второй - продать квартиру в текущем состоянии.

Главное - считать не только предполагаемую цену продажи, но и все расходы, которые потребуются для ее получения.

Можно ли продать квартиру вместе с оставшимися вещами

Да.

Если в квартире осталась старая мебель, бытовая техника или вещи арендаторов, это само по себе не препятствует продаже.

Вопрос в том, согласится ли покупатель принять квартиру в таком состоянии.

При обычной продаже покупатель чаще всего потребует полностью освободить помещение.

А если квартира сильно захламлена, один только вывоз вещей может превратиться в отдельную проблему.

При срочном выкупе этот вопрос зачастую можно решить иначе - квартиру можно принять в существующем состоянии, а освобождением заниматься уже после сделки.

Когда имеет смысл рассмотреть срочный выкуп

Срочный выкуп особенно актуален, если после арендаторов квартира осталась в действительно тяжелом состоянии:

• требуется капитальный ремонт;
• присутствуют сильные запахи;
• есть насекомые;
• помещение захламлено;
• есть последствия протечек;
• необходимо много денег и времени на подготовку.

Обычный покупатель в такой ситуации почти неизбежно потребует существенный дисконт.

Поэтому имеет смысл посчитать оба варианта.

Например, сколько собственник получит при обычной продаже после расходов на уборку, ремонт, рекламу, услуги агента, содержание квартиры и торг покупателя.

И сколько можно получить при продаже объекта сразу, без подготовки.

Разница иногда оказывается значительно меньше, чем кажется первоначально.

Как мы работаем с такими квартирами в «Сделки.ру»

Агентство недвижимости «Сделки.ру» уже много лет занимается срочным выкупом квартир, в том числе объектов в плохом и очень плохом состоянии.

Для нас не является препятствием, если квартира:

• много лет сдавалась;
• требует ремонта;
• сильно захламлена;
• прокурена;
• имеет неприятные запахи;
• пострадала от протечек;
• требует вывоза мебели и мусора.

Мы можем оценить квартиру в том состоянии, в котором она находится сейчас.

Если собственнику выгоднее сначала привести объект в порядок и продавать его обычным способом - мы так и скажем.

Если затраты на подготовку и месяцы ожидания не оправдываются - предложим вариант срочного выкупа.

Главное - сначала посчитать

Квартира после арендаторов - вовсе не обязательно проблемный объект.

Иногда достаточно генеральной уборки и небольшой косметической подготовки, чтобы спокойно продать ее на рынке.

А иногда состояние настолько тяжелое, что вкладывать сотни тысяч рублей в ремонт перед продажей экономически не имеет смысла.

Поэтому главный вопрос не:

«Нужно ли ремонтировать квартиру перед продажей?»

А:

«Сколько денег и времени мы вложим - и сколько это реально добавит к цене?»

Если квартира после арендаторов находится в плохом состоянии и вы не понимаете, стоит ли вкладываться в ремонт, обратитесь в «Сделки.ру».

Мы оценим объект, посчитаем возможные сценарии и подскажем, что рациональнее: подготовить квартиру к обычной продаже или продать ее быстро в существующем состоянии.